VIVIENDA: ¿COMPRAR O ALQUILAR?
Pregunta 1 (para los que puedan construirse ese patrimonio): ¿qué es mejor, vivir 50 años en un piso y al final ser propietario de un piso de pongamos 320000 euros; o vivir 50 años de alquiler y al final tener un patrimonio de 600000 euros con el que poder comprarse el piso y que sobren 280000 euros?
Pregunta 2: ¿Cómo saber si la caída del precio de la vivienda ha corregido ya la sobrevaloración creada en la etapa de burbuja inmobiliaria?
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La idea es reproducir en el sector inmobiliario el PER bursátil, que es una ratio entre el precio por acción y el beneficio por acción que se utiliza para ver si una acción está sobrevalorada o infravalorada.
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PER de la vivienda: ratio que compara el precio de compra y el de alquiler de la vivienda y que sirve para saber si la compra o el alquiler de una vivienda se acerca más a una inversión o más a un gasto.
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PER de la vivienda = precio de compra de la vivienda / precio del alquiler anual
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-Cuanto más alto sea el PER, más caro es la compra de la vivienda con respecto al alquiler.
-Cuanto más bajo sea el PER más barato es la compra de la vivienda con respecto al alquiler.
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-Ejemplo 1:
Precio de compra de la vivienda A = 420.000 euros.
Alquiler anual de la vivienda A = 14.000 euros
PER de la vivienda A = 420.000 euros / 14.000 euros = 30
Pregunta 2: ¿Cómo saber si la caída del precio de la vivienda ha corregido ya la sobrevaloración creada en la etapa de burbuja inmobiliaria?
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La idea es reproducir en el sector inmobiliario el PER bursátil, que es una ratio entre el precio por acción y el beneficio por acción que se utiliza para ver si una acción está sobrevalorada o infravalorada.
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PER de la vivienda: ratio que compara el precio de compra y el de alquiler de la vivienda y que sirve para saber si la compra o el alquiler de una vivienda se acerca más a una inversión o más a un gasto.
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PER de la vivienda = precio de compra de la vivienda / precio del alquiler anual
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-Cuanto más alto sea el PER, más caro es la compra de la vivienda con respecto al alquiler.
-Cuanto más bajo sea el PER más barato es la compra de la vivienda con respecto al alquiler.
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-Ejemplo 1:
Precio de compra de la vivienda A = 420.000 euros.
Alquiler anual de la vivienda A = 14.000 euros
PER de la vivienda A = 420.000 euros / 14.000 euros = 30
-Ejemplo 2:
Precio de compra de la vivienda B = 200.000 euros.
Alquiler anual de la vivienda B = 25.000 euros.
PER de la vivienda B= 200.000 euros / 25.000 euros = 8
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-Los servicios que la vivenda A, con un PER 30, presta, es decir el alquiler que se paga en el mercado, tienen poco valor con respecto al precio que pagaríamos si la compramos en propiedad. Aquí la compra de la vivienda es más un gasto que una inversión y tenemos inmovilizado un capital a largo plazo que podría ir a inversiones más rentables. Mejor alquilar.
-En cambio, en el caso de la vivienda B, con un PER 8, la compra de la vivienda es una inversión, si nos ahorramos 8 años de alquiler, se recupera el capital. Los servicios que este piso presta, el alquiler, tienen mucho valor con respecto al precio que se pagaría en propiedad. Mejor comprar.
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Para determinar si el PER de la vivienda en un momento determinado es alto o es bajo, y, por tanto, si el precio de la vivienda está sobrevalorado o infravalorado, lo más habitual es tomar como referencia la media histórica, que es un buen indicador del valor de equilibrio de esta ratio.
-Como precio medio de venta de la vivienda se utiliza el precio de la vivienda nueva de la Sociedad de Tasación, que es la serie más larga disponible en España, con datos desde 1985.
-La serie del precio medio del alquiler se calcula a partir del dato que aparece en la encuesta sobre la vivienda en alquiler en España en 2006 y del IPC de alquileres.
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PER medio 1985-1999: 19,5
PER medio 1986-2000: 19,4
PER medio 1986-2011: 22,4
La serie 1986-2011 es la más larga, pero es posible que el valor medio correspondiente esté sesgado al alza, por las distorsiones de la burbuja inmobiliaria. Por ello, se calcula un segundo PER promedio para el período previo a la burbuja, correspondiente al periodo 1986-2000, que da un PER inferior.
PER medio a finales de 2007 (con la burbuja): 32,2
PER medio a finales de 2008: 27
En los años más expansivos de la burbuja inmobiliaria, la brecha entre el precio de compra y el de alquiler aumentó de forma muy rápida. En 2007 el precio de la vivienda llegó a equivaler a una renta por alquileres de 32 años, valor alejado de la media de largo plazo.
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Por comunidades (2007):
·······Las que tenían el PER más alto: Aragón: 45, Cataluña: 44, Castilla León: 43, Galicia: 43.
·······Las que tenían el PER más bajo: La Rioja: 18, Canarias: 21, Asturias: 24.
Por países (2007): España: 32,5, Irlanda, Francia y Lituania: 25, Estados Unidos: 23.
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Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la ratio entre el precio de compra y el de alquiler ha caído hasta valores que ya se sitúan en niveles más cercanos a la media de largo plazo.
A finales de 2011:
···Precio medio del alquiler en España: 99,2 €/m2.
···Precio medio de la vivienda nueva: 2.376 €/m2.
PER de la vivienda en España: 2.376 €/m : 99,2 €/m2 = 24
Dadas las condiciones de mercado, en ese momento el precio de compra equivaldría a una renta de alquiler de 24 años.
Precio de compra de la vivienda B = 200.000 euros.
Alquiler anual de la vivienda B = 25.000 euros.
PER de la vivienda B= 200.000 euros / 25.000 euros = 8
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-Los servicios que la vivenda A, con un PER 30, presta, es decir el alquiler que se paga en el mercado, tienen poco valor con respecto al precio que pagaríamos si la compramos en propiedad. Aquí la compra de la vivienda es más un gasto que una inversión y tenemos inmovilizado un capital a largo plazo que podría ir a inversiones más rentables. Mejor alquilar.
-En cambio, en el caso de la vivienda B, con un PER 8, la compra de la vivienda es una inversión, si nos ahorramos 8 años de alquiler, se recupera el capital. Los servicios que este piso presta, el alquiler, tienen mucho valor con respecto al precio que se pagaría en propiedad. Mejor comprar.
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Para determinar si el PER de la vivienda en un momento determinado es alto o es bajo, y, por tanto, si el precio de la vivienda está sobrevalorado o infravalorado, lo más habitual es tomar como referencia la media histórica, que es un buen indicador del valor de equilibrio de esta ratio.
-Como precio medio de venta de la vivienda se utiliza el precio de la vivienda nueva de la Sociedad de Tasación, que es la serie más larga disponible en España, con datos desde 1985.
-La serie del precio medio del alquiler se calcula a partir del dato que aparece en la encuesta sobre la vivienda en alquiler en España en 2006 y del IPC de alquileres.
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PER medio 1985-1999: 19,5
PER medio 1986-2000: 19,4
PER medio 1986-2011: 22,4
La serie 1986-2011 es la más larga, pero es posible que el valor medio correspondiente esté sesgado al alza, por las distorsiones de la burbuja inmobiliaria. Por ello, se calcula un segundo PER promedio para el período previo a la burbuja, correspondiente al periodo 1986-2000, que da un PER inferior.
PER medio a finales de 2007 (con la burbuja): 32,2
PER medio a finales de 2008: 27
En los años más expansivos de la burbuja inmobiliaria, la brecha entre el precio de compra y el de alquiler aumentó de forma muy rápida. En 2007 el precio de la vivienda llegó a equivaler a una renta por alquileres de 32 años, valor alejado de la media de largo plazo.
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Por comunidades (2007):
·······Las que tenían el PER más alto: Aragón: 45, Cataluña: 44, Castilla León: 43, Galicia: 43.
·······Las que tenían el PER más bajo: La Rioja: 18, Canarias: 21, Asturias: 24.
Por países (2007): España: 32,5, Irlanda, Francia y Lituania: 25, Estados Unidos: 23.
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Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la ratio entre el precio de compra y el de alquiler ha caído hasta valores que ya se sitúan en niveles más cercanos a la media de largo plazo.
A finales de 2011:
···Precio medio del alquiler en España: 99,2 €/m2.
···Precio medio de la vivienda nueva: 2.376 €/m2.
PER de la vivienda en España: 2.376 €/m : 99,2 €/m2 = 24
Dadas las condiciones de mercado, en ese momento el precio de compra equivaldría a una renta de alquiler de 24 años.
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